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无证“住改非”是否可按商业用房补偿 厂房面临拆迁,因无证被认定为违建一定拿不到补偿吗
2019年12月9日  广州民告官律师

 宋律师广州拆迁征收补偿律师,现执业于***律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

无证“住改非”是否可按商业用房补偿

无证“住改非”是否可按商业用房补偿


“住改非”是指在国家所有或集体所有的土地上所建造的房屋,其房屋所有权证上载明的用途为住宅,但是改变住宅房屋为商铺进行经营。在拆迁过程中,若其依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续,符合经营用房的条件,可被认定属于非住宅房屋,也就可以向拆迁人主张房屋拆迁补偿款与停产停业综合补助费,并要求按照经营用途提高补偿标准。


然而无证的“住改非”是否适用这样的标准呢根据我国《城乡规划法》的相关规定,08年以后建设且未取得相关手续的房屋属于违章建筑,不应被认定为合法房屋,也就不涉及是否可按商业用房的标准进行补偿的问题;而这之前建设的房屋由于历史问题未取得房产证,可能属于合法房屋,符合条件仍应按商业用房的标准进行补偿。




签订房屋拆迁补偿协议应该注意什么


一、对当前形势要有清醒的认识


任何一个旧城改造项目都经过了当地政府的立顶、规划、批准,是取的了当地政府的许可,特别是现在提倡优化政务环境的大前提下,政府对开发商提务的服务比较全面,比较到位。在这种情况下,没有物殊的关系,没有特殊的背景,没有特殊的能力,不要对项目本身提出任何的质问,从法律角度讲,项目的开发是不会存在任何问题的。所以明智的选择应该是顺其自然,作好心里、物质、经济、过渡用房的准备。


二、对拆迁项目的补偿安置政策要有全面的掌握


按照《国务院城镇房屋拆迁管理条例》的有关规定,任何一个拆迁项目都有一个详尽的拆迁补偿安置政策,这个政策会通过公开的途径,以不同的方式告知所在区域的拆迁户,对于送上门的有关拆迁补偿安置政策,切不可不予理睬,正确的态度是认真研习有关政策,积极争取自身的合法利益。


三、要有一个平和的心态


房屋要拆迁,这是个人无法改变的现实,在这个现实面前情绪会变的复杂,但一定要理智,不要心存当“钉子户”的想法,首先是不要低估当地政府做好拆迁工作的能力和信心,其次是不要以身试法,按照法律的规定对于达不成拆迁补偿协议的被拆迁户,可以采取行政手段或法律手段强制拆除,特别是重庆的“钉子户”曝光后,在拆迁工作中,特别是在要采取行政或法律手段时会更加果断,不会拖而不决。


四、要充分利用现有的政策,努力争取拆迁补偿的利益最大化


拆迁无情,操作有情。拆迁工作人员既是政策的执行者,就必然要按政策办事,被拆迁户在这一点上有必要尊重拆工作人员的人格,不要对拆迁工作人员漫骂、甚至人身攻击,正确的做法是积极与拆迁工作人员配合,强调拆迁前后的困难,提出自已的想法和要求,力争取的拆迁工作人员的理解,采取人性化操作,用足用活政策,争取自已在拆迁中利益最大大化。


五、认真阅读拆迁补偿安置协议,防止协议陷阱


对于拆迁补偿安置协议,如果采取胜货币补偿的,一定要明确货币数额,付款方式,付款地点、是否一次性付清等;如果是采取产权调换的,一定要明确被调换房屋的位置、楼层、面积、朝向、是否装修等。


以上知识就是对相关法律问题进行的解答,无证的住改非能不能按商业用房补偿,要依据具体的情况而定,如果是历史遗留问题造成无证的,属于合法房屋的,应该按商用住房补偿。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。




厂房面临拆迁,因无证被认定为违建一定拿不到补偿吗

厂房面临拆迁,因无证被认定为违建一定拿不到补偿吗


依据我国国有土地上房屋征收与补偿条例的规定,对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑进行拆迁的,是没有拆迁补偿的。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》


第二十四条;市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。


市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。




违法建筑建的救济途径


违法建筑在被行政主管机关定性之前,依法应受到保护


按照物权法的基本原理,除了无主财产之外,只要有物存在,就必然存在着物权。就违法建筑而言,在被行政主管机关确认为违法建筑之前,已经被违法建筑的所有权人实际控制着,因则违法建筑的所有人享有着对该违法建筑的实际的占有、使用、收益的权利。这种权利,是基于对建筑材料的合法占有而享有的,故法律应当予以适当的保护。


任何部门在未经规划部门对建筑进行合法性认定前,私自强制拆除,必然侵害所有权人的权利,所有权人有要求私自强拆行为人给予补偿。


违法建筑的拆除一定要按照法律程序规定,任何违反法律规定的拆除都是可以抵制的。


违法建筑的所有权人应严格核查拆除单位是否按照法律程序对自己的违法建筑进行拆除;如拆除单位未按照程序进行拆除,所有权人完全可以拒绝违法拆除。同时,拆除单位尽快拆除违法建筑的目的是为了达到推进与自己利益关系的工程进展等目的,违法建筑的所有权人只要按照法定程序行使自己申请复议的权利等等,必然可以使拆除单位的进展放缓,这样就能为违法建筑所有权人争取得到谈判、补偿的机会。


以上知识就是对相关法律问题进行的解答,依据我国国有土地上房屋征收与补偿条例的规定,对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑进行拆迁的,是没有拆迁补偿的。者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。





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陈潮辉——广州民告官律师

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