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律师在拆迁谈判中起到的作用 动迁房和商品房区别
2021年8月9日  民告官律师

  陈潮辉律师民告官律师,现执业于广东粤鑫律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

律师在拆迁谈判中起到的作用

一、谈判沟通的苦恼

但是在实际的生活中,老百姓发现和开发商进行沟通存在着很大的障碍,自己的权益在某一阶段就进入了僵局。

1、由于当事人在拆迁的过程中与政府相比在信息获取方面存在不平衡性,当事人能够获得的最为直接的信息存在于拆迁的过程之中,也只是最后的补偿协议签订阶段。因此,拆迁方能够准备充足的信息及证据和法律依据来应对当事人的维权行为。

2、在与政府及其他拆迁方的对话中,在观念上,老百姓与拆迁方在地位上是不平等,并且,政府依靠强大的政府压力和权力,在补偿方面进行施压,因被拆迁人没有能力和其进行对抗。

3、在于政府的沟通中,政府会按照所谓的国家规定进行拆迁,一方面会以强拆的行为进行施压,另一方面,政府或是其他拆迁方,会以最后期限如果不能搬迁会降低或是不给奖励,以及会将此拆迁交给拆迁公司进行,和政府就没有什么关系了,来推卸等等话语或是行为来促使被拆迁人搬迁。

4、被拆迁人在最后的时候其实是很犹豫的,其在担心如果过了搬迁的期限就会不能得到搬迁的奖励,这是一种损失,另一方面,在和政府谈的过程中,政府强硬,不配合就拆,压力很大,谈,谈不得,搬,损失又大,因此陷入进退两难的境遇。

二、律师谈判的实际应用及效果进程的影响

1、律师的作用在于对案件进程的把握,每一次谈判其实是整个维权过程的一部分,换句话说就是一种手段,谈判时推动案件进行的重要措施。一方面可以固定证据,为当事人的维权进行了充足的准备,另一方面,可以把握拆迁方在拆迁及补偿的过程中底线,了解案件的进展,拆迁中的相关因素,最后,如果进展顺利,可以在最短的时间内结束拆迁补偿问题的谈判,满足当事人的合理要求。

2、在地位上,律师和普通的老百姓相比,律师是法律的代表,其有法律规定的法律权利来进行维权,例如调查证据,进行辩护等等,因此政府或是其他的拆迁方不会以一种地位不平的态度来进行对待,在做事的时候必将有所收敛,因此有利于维护当事人的合法权利。

3、在时间上,律师的工作的一个主要的作用在于时间的把控,什么时候进行谈,怎么谈,谈什么,如何谈,谈完了干什么等等,都要心理有数,因此在谈的过程中,律师能够很好收集信息,为其他的维权行动打基础,无论是诉讼还是调解等。

4、在进程上,拆迁是一个复杂的过程,办案的过程不可能通过一个行为就能完成,而是其他的行为的整合体,例如调查政府公开的信息、诉讼、谈判、调解等,在这些过程及手段之中,律师的工作会针对一系列的事情进行总结,来进行整体的把控。

提醒您,拆迁谈判请个律师就能够为自己争取最大的利益,就算请律师需要花钱也是值得的。

动迁房和商品房区别

动迁房与商品房的区别

1.房屋质量有差异

动迁房的建设利润一般都会被牢牢限制住的,因此建筑商在仅有的资金范围内会偷工减料以赚取最大的利润。所以,动迁房的质量一般较差。

商品房较于动迁房来说,虽然也存在偷工减料的的行为,但是毕竟是直接销售给购房者的,相对来说质量会好些。

此外,动迁房与商品房在绿化率、容积率、公摊面积上也是有所差异的,至于究竟孰好孰差,还得看具体项目。

2.结构设计要求不同

动迁房在小区规划、建筑设计上一般是按照要求的最低配置来建设,只要不违反规范就行,所以槽点比比皆是。

商品房则会在小区规划、建筑设计上会多花点心思,毕竟开发商在前期要考虑到项目卖点,具体和开发商对该小区的定位有关。

3.房屋价格相差较大

动迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉。且房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,房价在协议中进行约定。

商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》,房价在合同中进行约定,完全市场价。

4.交易时间有3年之差

动迁房一般都会有交易时间的限制,《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定,动迁房取得产证房取得产证后3年内不得转让、抵押。

商品房在交易时间上是没有限制的,商品房可立即上市,且可在银行做抵押进行贷款。

注:动迁房未满3年不能交易,但买卖合同是有效的,只是无法据此合同在3年内办理产权过户手续。这将加大购房的交易风险,例如“一房两卖”、“强行违约”、“房屋被查封”等风险。

提醒您:动迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉。且房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,房价在协议中进行约定。商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》。如果你有其他问题,可以向我们的律师进行咨询。


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陈潮辉——民告官律师

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