民告官律师

　　陈潮辉律师，民告官律师，现执业于广东粤鑫律师事务所，具有深厚的法学理论知识、丰富的司法实践经验，作风严谨、言辞犀锐、思维缜密，素以敬业和执着著称。为人谦和，办案认真、务实，是一名值得信赖的律师，在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

城市房屋和农村房屋征收程序有什么不同

一、城市房屋和农村房屋征收程序有什么不同

1、法律依据不同

农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》;及配套法规执行;

城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房;屋征收与补偿条例》等法规进行。

2、补偿标准不同

农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，;基本只补偿宅基地和地上物等成本重置费，;补偿标准较低;

城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿，;补偿依据区位、用途和建筑面积。补偿数额;较为合理。

3、拆迁程序不同

农村房屋拆迁_般是由市县国土资源部门进行;

城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。

4、强制执行程序不同

集体土地上房屋强拆一般由国土资源部门作出《责令交出土地决定》后申请法院强制拆除;

而国有土地上房屋强拆;一般是作出征收补偿决定书，由县级以上人;民政府申请法院强制拆除。

二、房屋征收程序是什么

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，政府作出房屋征收决定应经过以下程序：

1项目启动程序：

建设单位依据《条例》第八条所列的批准文件提出房屋征收申请，政府组织发改、规划、国土、住建委、财政等有关部门，就实施房屋征收的建设项目是否符合《条例》规定的相关规划、计划，建设项目的立项、用地范围、征收补偿费用及拟征收范围内的土地使用权收回等事项进行研究论证，并由相关部门出具书面意见。为提高工作效率，避免多部门征求意见带来的重任务，也可政府召集有关部门召开会议进行研究，以会议纪要的形式明确各部门意见，作为房屋征收启动依据。

2、由有关部门暂停在拟征收范围内办理新建、扩建、改建和改变房屋用途的相关手续;

3、房屋征收管理部门组织有关单位对房屋的权属、区位、用途、面积等情况组织调查登记摸底，并在房屋征收范围内予以公布;

4、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报政府研定;

5、政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布;

6、征收补偿方案征求公众意见。政府将征求意见情况和修改情况及时公布，征求意见期限不得少于30日;

7、单位对房屋征收项目合法性、合理性、科学性、安全性、适时性等开展社会稳定风险评估;

8、政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案;

9、政府组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理;

10、征收补偿费用足额到位，专户存储;

11、政府作出征收决定，并及时公告，应载明征收范围、征收补偿方案、行政复议、行政诉讼权利等;

12、房地产价格评估机构公开抽签确定，实施现场评估工作，评估结果在房屋征收范围内公布于众;

13、签订征收补偿协议;

14、依法及时作出补偿决定并在房屋征收范围内予以公告;

15、依法申请法院强制执行;

16、依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况向被征收人公布。

企业拆迁评估中应该注意的问题是什么

企业拆迁评估中应该注意的问题是什么

一、法律依据

国有土地企业评估依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。

集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

二、从事实角度讲需要注意的问题

工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升，上升至最高值，然后从最大值逐渐下降至零。

下面，就这三个阶段分别进行一些分析：

拆迁准备阶段：

1、因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移；

2、拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会；

3、由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；

4、由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理；

5、工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

拆迁阶段：

在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：

1、生产经营中仍需要支付的费用：

A、职工的薪酬以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求；B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用；C、管理费用；D、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支。

2、财务费用：

因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

拆迁后生产恢复阶段：

在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

三、从法律角度应当注意的问题

1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。

2、停产停业损失补偿。在实际办案过程中很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。

4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。

总之，在长期办案过程中发现，每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题，但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发，认真分析影响企业评估的各个症结所在，才能更大限度的提高补偿，争取补偿。

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